Huuropslag van 3% niet oneerlijk: een belangrijke stap in de uitleg van het indexatiebeding
Een belangrijke volgende stap ten aanzien van een veelbesproken vraag binnen de huursector. Plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) Wissink heeft op 19 juli 2024 advies uitgebracht aan de Hoge Raad over de vraag of een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% boven de consumentenprijsindex (CPI) als oneerlijk moet worden beschouwd.
Achtergrond van de zaak
Het geschil draait om huurprijswijzigingsbedingen die gebruikelijk zijn in huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector. Deze bedingen stellen vaak dat de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de door het CBS vastgestelde CPI, vermeerderd met een vaste of maximale opslag van bijvoorbeeld 1%, 3%, of 5%. Sinds midden 2023 toetsen verschillende rechtbanken deze bedingen aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de Nederlandse implementatie daarvan.
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
De rechtbank Amsterdam heeft een reeks prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in een zaak waarin vastgoedbedrijf ASR betaling van achterstallige huurtermijnen vordert. De kernvraag is of een beding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% boven de CPI oneerlijk is. Dit raakt aan de kern van duizenden huurovereenkomsten en heeft potentieel grote gevolgen voor de hele vrije huursector.
Conclusie van Plv. PG Wissink
Plv. PG Wissink heeft een gedetailleerde analyse uitgevoerd en geadviseerd dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding, dat de huurprijs aanpast aan de inflatie, staat niet ter discussie. De focus ligt op het opslagbeding, dat een extra verhoging bovenop de inflatie toestaat.
Volgens Wissink is een opslagbeding met een maximale jaarlijkse opslag van 3% boven de CPI in het algemeen niet oneerlijk. Verhuurders hebben gerechtvaardigde redenen om een dergelijke opslag te hanteren, zoals stijgende kosten en marktontwikkelingen. Het opslagbeding is bovendien duidelijk over het maximale opslagpercentage en het moment van verhoging. Hoewel het beding niet specificeert waarom de opslag wordt toegepast, is dit volgens hem niet voldoende om het beding als oneerlijk te beschouwen.
Gevolgen van oneerlijkheid
Indien de Hoge Raad oordeelt dat een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, wordt het beding nietig verklaard. Dit betekent dat alle huurverhogingen op basis van dit beding moeten worden teruggedraaid en dat verhuurders verplicht zijn onterecht betaalde bedragen terug te betalen. Toekomstige verhogingen op basis van het oneerlijke beding zijn dan niet meer toegestaan.
Toekomstige verwachtingen
De uitspraak van de Hoge Raad wordt met spanning afgewacht. Na deze uitspraak zal de rechtbank Amsterdam de behandeling van de zaken voortzetten met inachtneming van de antwoorden van de Hoge Raad. Ook andere rechters zullen deze uitspraak betrekken bij hun beslissingen in vergelijkbare zaken.
De uitkomst van deze zaak kan grote implicaties hebben voor de vrije huursector, die uit ruim 600.000 woningen bestaat. Het belang van een duidelijk en eerlijk huurprijsbeleid is cruciaal voor zowel verhuurders als huurders.
Heeft u vragen over dit artikel of andere huurgerelateerde vragen, neem dan contact op met onze specialisten huurrecht.
De volledige publicaties van het advies zijn te vinden via: