Interessante uitspraak: ‘Didam-II’: Hoge Raad doet uitspraak in bodemprocedure

Overheden moeten Didam-regels in acht nemen bij verkoop onroerende zaken; gegadigden moeten gelijke kansen krijgen

Een overheidslichaam dat een onroerende zaak verkoopt in strijd met de Didam-regels, handelt onrechtmatig en sluit een vernietigbare overeenkomst. Als de overeenkomst (nog) niet is gesloten of uitgevoerd, kan een gegadigde ‘onder omstandigheden’ een verbod daartoe vorderen. Overheidslichamen moeten iedere voorgenomen verkoop van een onroerende zaak publiceren. Maar de Hoge Raad geeft niet op alle vragen antwoord, terwijl hij daarvoor wel de gelegenheid had.

Wilt u hier meer over weten? Lees hieronder veder.

In de bodemprocedure in de Didam-kwestie heeft de Hoge Raad deze week uitspraak gedaan: Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661.

De belangrijkste overwegingen van de Hoge Raad zijn de volgende:

• 3.1.2 De Didam-regels uit de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 zijn van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voor die datum.
• 3.2.3 Een overeenkomst gesloten in strijd met de Didam-regels is niet nietig of vernietigbaar vanwege strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:40 lid 2 BW).
• 3.4.2 Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.
• 3.5.2 De Didam-regels brengen voor overheidslichamen geen beperking mee in het vaststellen van ruimtelijke plannen en ontwikkelingsplannen. Echter, als dat plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak, zal het overheidslichaam de Didam-regels moeten toepassen. Als vaststaat (of redelijkerwijs mag worden aangenomen) dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig bekend maken op een zodanige manier dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom vaststaat of mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde aanwezig is. Deze regels zijn bedoeld om een gegadigde die volgens de criteria (ook) in aanmerking komt voor de verkoop of die meent dat de criteria niet aan de eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid krijgt om een gelijke kans te krijgen (zo nodig door middel van een procedure). Ook als een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden.
• 3.5.3De Didam-regels dwingen niet om een veiling of verkoop aan de hoogste bieder te organiseren. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen.

Het volgende is wat ons betreft in ieder geval opvallend:

1. De toepassing van de Didam-regels is niet in tijd beperkt. Voor al gesloten of uitgevoerde overeenkomsten zal een en ander zich (moeten) oplossen in schadevergoeding, waarbij aan de orde komt welke kans deze potentiële gegadigde dan had gehad om bij gelijke kansen de onroerende zaak te kopen.
2. De Hoge Raad spreekt consequent van ‘verkoop van een onroerende zaak’ en ‘overheidslichaam’. In de (lagere) rechtspraak zijn de Didam-regels ook van toepassing geacht op verhuur, pacht, uitgifte in erfpacht, etc. De regels worden nu alleen toegepast op het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en gemeenschappelijke regelingen, niet op andere publieke rechtspersonen of private overheidsvennootschappen.. De vraag is of het arrest voor deze elementen nu strikt moet worden uitgelegd of niet. De Hoge Raad had de mogelijkheid om, zo nodig in overwegingen ‘ten overvloede’, hierover duidelijkheid te scheppen. Doet de Hoge Raad dat bewust niet? Vindt de Hoge Raad dat de wetgever dat moet regelen? Dat zal moeten blijken en misschien komt er voor een of meerdere van deze elementen in de toekomst een ‘Didam-III’.
3. De Hoge Raad stelt duidelijk dat overheidslichamen ieder voornemen om tot verkoop van een onroerende zaak over te gaan, bekend moeten maken volgens de regels van het Didam-arrest.

Het is afwachten hoe een en ander zijn beslag krijgt in de lagere rechtspraak en de praktijk. Uiteraard zijn wij bereid mee te denken bij zaken waarin toepassing van de Didam-regels (mogelijk) speelt.