Nieuw ROZ-model voor huurovereenkomst woonruimte
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte vastgesteld. Dit vernieuwde model – dat vanaf 12 augustus 2024 beschikbaar is op de website van de ROZ– is ontworpen om breed toepasbaar en evenwichtig te zijn. Het model is tot stand gebracht met het doel om de contracten beter af te stemmen op recente wetgevingen zoals de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur.
Wijzigingen van huurovereenkomst en Algemene Bepalingen (AB)
Een van de belangrijkste aanpassingen in het nieuwe model betreft de looptijd van de huurovereenkomst. Het nieuwe uitgangspunt is dat een huurovereenkomst in principe voor onbepaalde tijd wordt gesloten. Alleen voor specifieke groepen blijft een huurcontract van bepaalde duur mogelijk, zoals bijvoorbeeld studenten, wezen tussen 16 en 27 jaar en tijdelijke huurders. Het model geeft als derde optie de mogelijkheid om een eigen invulling te geven van de looptijd.
Er is een wijziging doorgevoerd met betrekking tot het verschil in levering van nutsvoorzieningen. Als er sprake is van een individuele meter, wordt dat apart behandeld, terwijl nutsvoorzieningen zonder individuele meter nu bij de overige servicekosten worden ondergebracht en op die manier worden afgerekend.
Vanwege de Wet goed verhuurderschap is de bepaling over de waarborgsom aangepast. Deze mag voortaan niet hoger zijn dan twee keer de maandelijkse huur, wat nu expliciet is vastgelegd in artikel 10.1. van het nieuwe model.
Daarnaast is er een nieuw anti-cumulatiebeding toegevoegd in artikel 11.2. Dit beding zorgt ervoor dat bij dezelfde overtreding, waarbij normaal gesproken meerdere boetes zouden kunnen worden opgelegd, er slechts één boete opgelegd kan worden.
Bij vergelijking van de AB 2017 en 2024 zijn er weinig grote wijzigingen. In artikel 1.1 is de bepaling over winstafdracht bij onderverhuur geschrapt, waardoor de verhuurder op basis van het Burgerlijk Wetboek nog steeds winst kan vorderen.
Het ondermijningsbeding is verplaatst naar artikel 12.1, maar het is onduidelijk of dit beding nog in lijn is met de Wet Goed Verhuurderschap. Ook zijn de bepalingen over de teruggave van de waarborgsom aangepast aan de nieuwe wetgeving (artikel 21.3).
Ongewijzigde artikelen en prejudiciële vragen
Een belangrijk aspect van het nieuwe model is dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst ongewijzigd blijft ten opzichte van de vorige versie. Dit artikel, samen met artikel 16 van de Algemene Bepalingen, dat huurprijsverhogingen reguleert, roept echter vragen op over de juridische houdbaarheid. Er is recente rechtspraak die de houdbaarheid van dergelijke huurprijsverhogingsbedingen in overeenkomsten tussen professionele verhuurders en niet-professionele huurders in twijfel trekt, vooral in de vrije sector.
Deze bedingen vallen onder de Europese Richtlijn 93/13/EEG, die betrekking heeft op oneerlijke bedingen in consumentencontracten. Vanwege deze onzekerheid heeft de ROZ prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. Het wachten is nu op de antwoorden, voordat er wordt besloten of en hoe artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de Algemene Bepalingen moeten worden aangepast.
Recentelijk (19 juli 2024) heeft de (plaatsvervangend) procureur-generaal (plv. PG) Wissink daar wel een advies over uitgebracht aan de Hoge Raad. Dit advies is in een eerder artikel besproken.
Conclusie
Het nieuwe ROZ-model voor huurovereenkomsten omvat slechts kleine wijzigingen naar aanleiding van de recente veranderingen in wetgeving. Een mogelijke grote wijziging laat op zich wachten, en volgt mogelijk bij de beantwoording van de prejudiciële vragen omtrent de toelaatbaarheid van het indexatiebeding door de Hoge Raad.
Heeft u vragen of dit nieuwe model, of andere vragen met betrekking tot huurrecht, neem dan contact met onze specialisten huurrecht.